[부동산] 부동산 계약전에 알아야 하는 기본 지식 - 1

* 본 글은 부동산 계약과 관련하여 개인적인 경험과 인터넷 검색, 기타 공공성 홈페이지에서 발췌한 내용을 바탕으로 글을 작성 한 것입니다. 본 내용은 참고용 작성한 것으로 이와 관련하여 어떠한 책임도 없음을 알려드립니다. 잘못된 부분은 댓글로 부탁드립니다!

 

부동산 계약시 알아야 하는 기본적인 지식, 주의사항 몇 가지를 정리 하였습니다. 

본 내용은 총 3개의 게시물로 작성되었습니다.

1. 융자? 담보? 채권최고금액?

부동산을 알아볼때 가장 먼저 묻게 되는것이 '융자'가 있는지 여부 입니다. 여기서 '융자'라는 것은 해당 주택을 담보로 은행이나 기타 금융기관으로부터 돈을 빌렸는지를 말하는 것인데, 이때 은행과 같은 제 3자가 해당 건물에 대하여 최고채권액 만큼의 우선하는 권리가 발생하게 됩니다. 이렇게 집주인이 '융자'를 받은경우, 해당 부동산에는 '근저당이 설정되었다' 라고 말할 수 있습니다.

이렇게 근저당이 설정되면, 은행은 집주인에게 돈을 빌려주는 대가로 주택의 가치를 산정해서 주택에 대한 일정한 금액 만큼의 권리를 갖게 되는 겁니다. 그리고 이때 은행에서 주택에 대하여 담보로 설정한 금액은 해당 부동산(주택)의 등기부등본에 '채권최고액 금 000,000,000 원 '이라는 형식으로 표시됩니다. 물론 채권최고금액은 집주인이 은행으로 부터빌린 실제 금액과는 상이할 수 있습니다.  채권최고액은 최대한 빌릴 수 있는 한도금액 정도로 볼 수 있습니다. (물론 대부분의 경우 최고액에 상응하는 금액을 빌린다고 생각합니다)

2. 부동산 등기 열람

해당 주택에 대하여 설정되어 있는 채권최고금액(융자)를 쉽게 조회하는 방법은 바로 부동산 등기를 열람하는 것 입니다.

부동산 등기는 해당 주택의 정확한 주소만 알면, 누구나 인터넷으로 쉽게 조회할 수 있습니다. 인터넷 등기부등본 열람은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 에서 열람 및 출력이 가능한데, 부동산 등기 열람의 경우 700원의 수수료를 결재해야 합니다. 신용카드 및 휴대폰 결재 등이 가능합니다.

(인터넷 부동산 등기 열람 : http://www.iros.go.kr/frontservlet?cmd=RISUWelcomeViewC )

3. 안전한 융자(채권최고금액)는 얼마까지 인가?

이 질문에 대한 정답은 '융자가 없는 것이 가장 안전하다' 입니다. 만약 어쩔수 없이 담보가 설정되어 있는 주택에 전세로 계약하는 경우에는 만약의 경우를 생각해 판단해야 합니다. 

예를들어 매매가 1억인 아파트에 대하여, 전세 8000만원에 전세계약서를 작성하는 경우를 가정해 보겠습니다. 이 아파트에 대하여 집주인의 권리가 상실되어 경매로 진행되는 경우,  경매가가 매매가의 80% 수준이라고 가정하면 8000만원이라는 금액에서 1순위부터 차례대로 그 권리가 행사되어 집니다. 만약 은행으로부터 근저당이 3000만원이 이미 설정되어 있는 경우라면, 그리고 세입자보다 은행의 채권 우선순위가 높다면 (즉, 계약전에 이미 근저당이 설정된 경우) 낙찰가 8000만원에서 은행의 채권금액(3000만원)을 제외한 나머지 5000만원을 세입자가 받게 됩니다.

즉, 부동산 등기부에 채권순위에 따라 상환하게 되어 있기 때문에, 나보다 먼저 설정된 채권액이 존재한다면, 그 만큼 내가 받을 수 있는 금액은 줄어들게 됩니다. 따라서 '안전한 융자'는 위와 같은 가정을 했을때, 나보다 우선한 채권액을 모두 빼고서도 내 전세금을 보전할 수 있다면 안전하다 라고 볼 수 있습니다.

세입자는 주택임대차보호법에 의해 보호받기 위해서는 전입신고 및 확정일자를 받는 것이 필요합니다. 내용이 길어지는 관계로 이 내용은 다음 기회에 올리겠습니다.

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